Кадастровая стоимость земли – это ключевая характеристика для определения некоторых важных показателей: размера налога на землю, минимальную стоимость объекта при заключении сделок и т. д. Потому очень важно, чтобы значение стоимости в кадастре отвечало реальному положению дел. Однако на практике нередко встречаются ситуации, когда определение кадастровой стоимости объектов недвижимости было проведено с ошибками, и потому в Госкадастре значатся завышенные цифры. К счастью, такое положение дел несложно исправить: существует процедура оспаривания кадастровой стоимости, которая позволяет исправить допущенные ошибки и привести значение стоимости участка к рыночному. В данной статье мы рассмотрим, как это правильно сделать, как и почему возникают ошибки в кадастровых сведениях, куда обращаться для их исправления.
Ошибки при определении кадастровой стоимости
Когда участок впервые становится на учет в Госкадастре, проводится его первичная оценка согласно существующим методикам, и полученное значение заносится в реестры. В дальнейшем процедура переоценки проводится периодически, не реже чем раз в 5 лет (таковы требования законодательства). И на любом из этих этапов возможны ошибки и неточности, которые повлияют на окончательное значение стоимости земли. Наиболее распространенные ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, такие:
- технические – данные для Госкадастра собираются, формируются и вносятся людьми, потому ошибок, в т. ч. непроизвольных, не избежать. Оператор может неправильно внести площадь участка, выбрать неверное расположение, ошибиться в порядке числе, перепутать значения для разных участков местами и т. д. Понятно, что от таких ошибок невозможно застраховаться, но и исправить их намного проще – нужно только указать на неточность и привести корректные сведения;
- ошибки в расчетах – чтобы рассчитать стоимость земли, существуют специальные методики с утвержденными формулами. Однако нередко специалисты могут ошибиться при проведении расчетов – выбрать не тот коэффициент, несоответствующую формулу и т. д. Такие ошибки намного сложнее выявить, и они могут находиться в Госкадастре много лет;
- естественное изменение стоимости земли, не учтенное в реестре – земля может достаточно резко менять свою стоимость, исходя из популярности региона, где она расположена, природных факторов, техногенных и других происшествий. А периодический пересмотр кадастровой стоимости из-за довольно больших промежутков может и не учитывать такие изменения. В этом случае нужно их инициировать самостоятельно.
Вне зависимости от того, что стало причиной ошибок и когда они появились, процедура их исправления примерно одинаковая. Ниже мы подробно ее рассмотрим.
Куда обращаться для оспаривания кадастровой стоимости?
Порядок оспаривания кадастровой стоимости предусматривает два возможных варианта – внесудебный и судебный. При этом эффективность этих способов сравнима, и рекомендуется вначале попробовать досудебный вариант. Для этого при каждом отделении Росреестра сформированы специальные комиссии, которые призваны заниматься именно заявлениями от физических и юридических лиц о пересмотре кадастровой стоимости земли. Если вы хотите оспорить стоимость участка, то процедура будет следующая:
- готовится и подается заявление об определении кадастровой стоимости, в котором указываются выявленные ошибки или расхождения с текущими значениями, а также доказательства того, что в Госкадастре указаны неправильные значения. Доказательствами будет выступать экспертная оценка, выполненная аккредитованными специалистами, сведения об изменениях стоимости земли в текущем регионе из-за происшествий и т. д.;
- заявление рассматривается представителями комиссии, после чего принимается решение о том, насколько обоснованными являются просьбы заявителя. Если есть основания для пересмотра, будет определена новая стоимость земли, и обновленное значение будет занесено в Госкадастр. В противном случае заявитель получит отказ с пояснениями, почему стоимость земли не может быть пересмотрена. В любом случае, человек, подававший заявление, должен получить от комиссии письменный ответ.
В зависимости от полученного ответа принимается решение о том, стоит ли продолжать оспаривать стоимость участка: вполне вероятно, что доводы Росреестра окажутся вполне убедительными, и сам заявитель поймет бесперспективность пересмотра кадастровой стоимости. Если это не так, то остается обращаться в суд.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
В случае неудачи в комиссии при Росреестре остается шанс изменить кадастровую стоимость земли в судебном порядке. Для этого выполняются такие действия:
- собираются аргументы, которые показывают наличие ошибок в Госкадастре, различия между указанной и реальной стоимостью земли или другие основания для пересмотра стоимости участка. Также потребуется копия заявления в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости и ответ от нее как доказательство того, что были предприняты попытки уладить спор в досудебном порядке (это является обязательным условием для юридических лиц);
- составляется исковое заявление в суд, в котором заявитель просит пересмотреть существующую кадастровую стоимость земли на основании существующих фактов и прилагаемых документов. В качестве ответчика должен быть указан Росреестр. В тексте искового заявления указывается предыстория спора, позиция заявителя, аргументы в ее пользу и требование пересмотреть стоимость участка;
- заявление передается на рассмотрение в суд – обычно для физических лиц это районный суд общей юрисдикции по месту нахождения земли, для юридических – арбитражный суд. Для подачи заявления и сопутствующих документов можно воспользоваться любым удобным способом;
- участие в процессе и получение решения – необходимо убедить суд в вашей правоте, и в этом случае вердикт будет включать измененную стоимость участка, которую обязаны будут внести в Госкадастр.
Для того чтобы добиться в суде желаемого решения, рекомендуется воспользоваться помощью юриста по оспариванию кадастровой стоимости.
Заключение
В случае выявления ошибок при выявлении кадастровой стоимости или расхождения между указанной в Госкадастре и реальной существует возможность пересмотра стоимости. Сделать это можно, подав заявление в Росреестр или обратившись в суд. Грамотная юридическая помощь обеспечит быстрое решение вопроса.