Покупка квартиры на этапе строительства – очень распространённый вариант приобретения жилья, который выгоден в первую очередь низкой стоимостью, ведь готовая квартира обойдется намного дороже. Но, с другой стороны, это еще и большой риск, ведь нередки случаи, когда строительная компания не сдает дом в срок. К счастью, законодательство защищает покупателей, и в случае задержки они могут рассчитывать на выплату компенсации. В данной статье мы рассмотрим, как происходит взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, какие документы понадобятся для этого и как можно рассчитать ее размер.
Расчет неустойки по ДДУ
В законодательстве определен не только порядок получения компенсации, но и механизм расчета ее размера. Потому каждый обманутый дольщик может провести необходимые расчеты самостоятельно и затем обратиться к застройщику с конкретными требованиями. Чтобы рассчитать размер неустойки, вам понадобятся такие значения:
- количество дней, за которые взыскивается неустойка – это общее число дней просрочки, которое отсчитывается с момента истечения заявленных в договоре сроков;
- цена квартиры – берется из договора долевого участия в рублях (даже если ДДУ заключался в иностранной валюте, все равно для расчетов нужно перевести значения в валюту национальную);
- размер учетной (ключевой) ставки – это значение, которое периодически обновляется Центробанком (оно зависит от текущей макрофинансовой ситуации в стране) и измеряется в процентах. Стандартное значение обычно находится в пределах 8-12%, но для правильного расчета необходимо уточнить размер учетной ставки на данное время;
- коэффициент – может составлять 1/150 или 1/300 и зависит от того, кто является дольщиком – физическое или юридическое лицо. Несложно заметить, что для физлиц размер компенсации вдвое выше, чем для юрлиц – это забота государства о гражданах, которые становятся заложниками ситуации с задержкой сдачи домов в эксплуатацию.
Сама же формула для расчетов выглядит следующим образом:
Н = Ц * КД * (100 / КС) * К;
здесь Н – это неустойка, Ц – цена квартиры, КД – срок просрочки, КС – ключевая ставка, К – коэффициент для юридических или физических лиц.
Как видно, формула очень простая, и ей могут воспользоваться все желающие.
Порядок взыскания неустойки с застройщика.
Согласно законодательству, у обманутых дольщиков есть два пути для получения компенсации – попытаться добиться возмещения в досудебном порядке или сразу обращаться в суд. Учитывая практику взыскания неустойки, рекомендуется вначале воспользоваться первым вариантом, и только если он не дал результатов, отстаивать свои интересы в суде. В целом, алгоритм действий следующий:
- подготовка претензии на имя строительной компании. В претензии необходимо указать, что ваши права нарушены, и привести доказательства этого – выдержку из ДДУ с конкретным сроком передачи квартиры. Также нужно указать сумму неустойки и методику, используемую для расчетов. В требованиях укажите выплату подсчитанной неустойки за нарушение сроков. Рекомендуется также подкрепить претензию документально, приложив к ней копию договора, выписку о полной выплате стоимости и другие документы, которые могут иметь значение в данной ситуации;
- передача претензии застройщику. Подготовленные документы отправляются на имя строительной компании по почте или передаются ее представителю в офисе. Важно, чтобы у вас было подтверждение вручения письма – это потом может пригодиться в суде;
- проведение переговоров. Получив претензию, строительная компания может ее проигнорировать или же согласиться уладить конфликт, и в этом случае проводятся переговоры между сторонами конфликта. Их цель – определить механизм выплат и точную сумму, ведь она может быть скорректирована в результате согласования между дольщиком и застройщиком. На этом этапе возможны взаимные уступки, главное, чтобы конечный результат устраивал обе стороны. Если удалось добиться компромисса, подписывается мировое соглашение, и на этом спор завершается;
- обращение в суд. Если ни одна из предыдущих мер не дала результата, то единственное, что можно сделать – это обратиться с иском в суд. При составлении иска укажите обстоятельства спора (когда он возник, с чем связан и т. д.), предпринимались ли попытки урегулировать конфликт в досудебном порядке и потребуйте компенсацию с ответчика (строительной компании). Важное отличие судебного процесса от досудебного – это возможность включить в иск дополнительные требования: возмещение морального и/или материального ущерба, расходов на юридическую поддержку, а также штраф за нарушение закона о правах потребителей. Не забудьте приложить к иску все документы, которые могут иметь отношение к спору (договор, подтверждение выплат за жилье, расчеты размера компенсации, отказ застройщика выплачивать неустойку в досудебном порядке и пр.). Подается заявление в суд по месту регистрации компании, с которой заключался договор долевого участия.
Во время рассмотрения дела судом нужно отстоять свою точку зрения: вы свою часть договора выполнили, а нарушение было исключительно со стороны застройщика, он отказался улаживать конфликт мирно, потому ваши претензии обоснованы. Если тщательно подготовиться, несложно добиться позитивного результата уже в первой инстанции. Если же суд откажет, есть еще возможность подачи апелляции.
Повысить шансы на успешное разрешение конфликта (то есть, в вашу пользу) может юрист по ДДУ. Его участие на различных этапах конфликта даст возможность чувствовать себя более уверенно, правильно готовить все документы и отстаивать свою позицию как на переговорах, так и в суде.
Как вернуть деньги с застройщика по ДДУ?
Обычно после получения судебного решения проблем с взысканием денег со строительной компании не возникает – никто не хочет еще больше усугублять ситуацию. Однако иногда строительная компания не хочет платить, может утверждать, что денег нет, что она банкрот или просто игнорировать судебное решение. Как поступить в такой ситуации? Самым оперативным мероприятием будет направление исполнительного листа в банк на расчетный счет застройщика (предварительно следует заказать в налоговом органе справку о актуальных расчетных счетах). Либо обратиться в службу судебных приставов с исполнительным листом, и в дальнейшем всю необходимую работу по взысканию средств будут выполнять они. Открывается исполнительное производство, в его рамках ищется и описывается имущество должника (счета, недвижимость и т.д.), если свободные средства не найдены, материальные ценности продаются с молотка, а вырученные деньги идут на погашение задолженности перед дольщиком. Но стоит быть готовым к тому, что исполнительное производство может тянуться очень долго, иногда несколько лет.
Заключение
Если вам не передали квартиру, купленную по договору долевого участия, в срок, по закону полагается компенсация. Однако добиться ее не всегда просто – возможно, придется проводить переговоры с компанией или даже обращаться в суд. Для ускорения и упрощения процедуры рекомендуется воспользоваться услугами юриста по взысканию неустойки с застройщика.